Urteils-Kritik im Bereich "Wohnungseigentümer

Ab 1.7.2007 wurde der bewährte Instanzenweg für den Wohnungseigentümer auf 2 Instanzen verkürzt und dafür die Gerichtskosten um rund 300% erhöht -  mutmaßlich deshalb, um die bisherigen Gerichtsgebühren-Einnahmen stabil zu halten oder sogar erhöhen zu können - weniger richterliche Qualität für mehr Geld also. Hatte es bis dahin die Möglichkeit gegeben, divergierende Meinungen von Amts- und Landgericht beim OLG klären zu lassen, so sind jetzt die Landgerichte Endstation, solange diese nicht bereit sind, ihre Meinungen vom Bundesgerichtshof überprüfen zu lassen. Zu welchem Ergebnis diese Entscheidung des Gesetzgebers führen kann, zeigt z.B. ein aktuelles Urteil des Landgerichts München I (Richter Spielbauer, Vizepräsident des Landgerichts,  Richter Dr. Tetenberg  und Richterin v. Alvensleben). Da es bisher leider keine(n) Ombudsmann/frau für Gerichtsfälle gibt, sollten Sie als Teil des Volks beurteilen, ob hier in Ihrem Namen entschieden wurde.

“Heizungs-Verbrauchsmessungen” an Einrohrheizung

“Heizungs-Verbrauchsmessungen” an EinrohrheizungDie Fakten dazu:

Es geht also um die rechtliche Frage, ob die Verbrauchskostenverteilung für Heizkosten, wie sie die obige Grafik für eine Wohnanlage in Höhenkirchen bei München zeigt, von einem Gericht als ordnungsgemäß und zumutbar beurteilt werden kann oder nicht. Der Kläger ist ein Eigentümer, dessen Kosten sich im Schlussbereich der Balken rechts befinden. Der Einsatz von elektronischen Messgeräten brachte diese neue Art der Verteilung. Für diese Wohnlage hat die Verwaltung die Installation von elektronischen Messgeräte  der Firma Brunata empfohlen. Uninfomiert über das LG-Urteil aus Meiningen vom 23.9.2002 (Az.: 6 S 169/00) haben die Eigentümer dem Vorschlag der Verwaltung zugestimmt. Aus diesem Urteil war damals bereits zu entnehmen, dass die Messgeräte in Ordnung sind, aber nicht zur Heizanlage passen, da zuviel Wärme über die Rohre abgegeben wird. Das Urteil wurde veröffentlicht, besprochen und war somit zugänglich.

Schon damals hielt man eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung in Verwalterkreisen dann nicht mehr für zulässig, wenn nur ein geringer Teil der Wärme über die Heizkörper verteilt wird und ein Großteil ungemessen über die Heizrohre in die Wohnungen gelangt. Da dem Verwalter in einer Wohnanlage in Höhenkirchen entweder dieses Wissen fehlte oder er es den Wohnungseigentümern nicht mitteilte, begann dann der Streit ab 2005. Einige Eigentümer hatten nach der Installation der elektronischen Messgeräte keine Verbrauchswerte mehr oder nur ganz wenige auf den neuen Messgeräten. So war es z.B. auch bei den Verwaltungsbeiräten.

Dafür sollten einige andere Eigentümer, darunter auch der Kläger, deren warme Zimmer mit bezahlen, denn bei ihnen explodierten die Verbrauchswerte. Ihre Wohnungen lagen am Ende des Heizrohres. Dort kam nur noch lauwarmes Wasser in den Rohren und im Heizkörper an, weshalb sie die Ventile voll aufdrehen mussten, um ihre Wohnung zu temperieren. Und deshalb zeigten hier die neuen Messgeräte extrem hohe Verbrauchswerte. Die anderen Wohnungen am Anfang des Heizsystems erhielten schon über die Rohre unerfasstes 60 Grad warmes Wasser. Dort konnten die Ventile geschlossen bleiben. Diese Wohnungen wurden über die heißen Rohrleitungen warm. Die neuen Messgeräte erfassten diese massive Wärmeabgabe der Rohre nicht. So zeigt es auch die Grafik für die Verteilung der “Verbräuche 2009”.


Die Klageverfahren

Das Amtsgericht München erklärte die Jahresabrechnungen ab 2004 für ungültig, weil auch der Gerichtsgutachter erklärte:

„Die von den elektronischen Heizkostenverteilern gelieferten Verbrauchsanteile sind nicht repräsentativ für die gesamte Wärmeabgabe ... Die in der Jahresabrechnung für die Wohnung X zugrunde gelegten Verbrauchskosten sind aus den oben genannten Gründen fehlerhaft.“

Statt nach einer gerechten Lösung nach den Möglichkeiten der Heizkostenverordnung zu suchen, wurde weiter vom Verwalter und der Mehrheit nach angeblichem „Verbrauch“ abgerechnet - 6 Jahre lang.

Auch die zwischenzeitliche Probeabrechnung nach „VDI 2077“ (früher Faulhaber-Methode), mit der ein „vertretbarer?“ mathematischer  Ausgleich fehlerhafter Verbrauchserfassung erreicht werden soll, um die untaugliche Messmethoden erhalten zu können, brachte logischerweise keine gerechte Lösung.
Die durch die neue Kostenverteilung begünstigten Eigentümer waren in der Mehrheit, darunter auch die Beiräte. Sie hatten offensichtlich keine moralischen Probleme damit, dass sie für die über die Rohre entnommene Wärme nichts bezahlten und dafür ein kleiner Teil ihrer Miteigentümer umso mehr zur Kasse gebeten wurde.

Eine faire Lösung des Problems, z.B. nach  § 9 a der Heizkostenverordnung, kam deshalb im Beschlusswege nicht zustande. Von außen angebotene Hilfe zur Lösung des Streits wurde
vom Verwalter als auch von Beiräten nicht angenommen.

Erst im Jahre 2011 konnte der Kläger X die Eigentümer verpflichten, einer Abrechnungsweise für die Jahre 2004, 2005, 2006, 2007, 2008 und 2009 nach § 9 a HkVO zuzustimmen (Amtsgericht München - Richterin Knoll-Künneth - 481 C 1082/10). Dabei wurde es antragsgemäß den Eigentümern überlassen zu entscheiden, nach welchen der Möglichkeiten verteilt werden soll, die § 9 a HkVO zur Wahl stellt.
 
Die Mehrheit der Eigentümer hatte entschieden, dieses Urteil anzunehmen, damit endlich Ruhe und Gerechtigkeit einkehrt.

Eine Handvoll der Eigentümer, die bisher keine oder kaum Verbrauchskosten zahlen mussten, ignorierten den Mehrheitswillen und riefen das Landgericht München I an.
Ihr Antrag lautete:
Aufhebung des Amtsgerichtsurteils  Az.:481 C 1082/10.
Diese Eigentümer wollten ihren fragwürdigen Kostenvorteil seit 2004 und auch zukünftig erhalten.


Vorentscheidungen anderer Gerichte und sonstige Ausgangslage

LG Meiningen 23.9.2002:
Erfassen die an den Heizkörpern angebrachten Heizkostenverteiler aufgrund nicht isolierter Rohrleitungen nur einen geringen Anteil der tatsächlich in der Wohnung abgegebenen Wärmemenge, dürfen die Heizkosten nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
LG Gera  4.4.2007:
Werden von den Heizkörpern im Gebäude nur geringe Anteile der im Gebäude tatsächlich abgegebenen Wärmemenge erfasst, dürfen die Heizkosten nicht verbrauchsabhängig
abgerechnet werden, sondern sie sind verbrauchsunabhängig im Gebäude umzulegen.
LG Mühlhausen 29.1.2009
Die Erfassung des Wärmeverbrauchs durch Heizkostenverteiler stellt auch bei einer Einrohrheizung ein geeignetes Mittel dar. Dies gilt aber nicht, wenn von den Heizkostenverteilern nur geringe Anteile der tatsächlich abgegebenen Wärmemenge erfasst wird.
AG Brühl vom 26.4.2010
Die Eigentümergemeinschaft wird verpflichtet, den Verwalter anzuweisen, die Heizkosten der Jahre 2006 und 2007 nach der Wohnfläche oder dem umbauten Raum der beheizten Räume neu abzurechnen.
LG Neubrandenburg 17.11.10
Die verbrauchsabhängige Abrechnung ist unzulässig.
Die Verteilung hat nach qm Wohnfläche zu erfolgen.
LG Lübeck vom 26.1.2010
Die Vorschriften der HkVO gelten unabhängig von abweichenden Regelungen der Wohnungseigentümer durch Vereinbarung oder Beschluss, was bereits aus § 3 HkVO folgt.
AG Düsseldorf 21.3.2011
Die Vorschriften der Heizkostenverordnung sind gemäß § 3 Satz 1 HkVO im Verhältnis der Eigentümer zwingend anzuwenden.
Heizkostenverordnung (HkVO) - § 3 Anwendung auf das Wohnungseigentum:
Die Vorschriften dieser Verordnung sind auf das Wohnungseigentum anzuwenden, unabhängig davon, ob durch Vereinbarung oder Beschluss abweichende Bestimmungen über die Verteilung ... getroffen worden sind.


Die Entscheidung des Landgerichts München I -
Richter Spielbauer, Dr. Tetenberg und Richterin v. Alvensleben:

In einem Vorverfahren (Az.: 1 S 7657/10)  hatte dieses Gericht die Meinung vertreten:

  • Fest steht nur, dass die konkret erfolgte Erfassung nicht geeignet ist, um eine gerechte Verteilung der Heizkosten zu erreichen.

Und in einem weiteren Verfahren (Az.: 1 S 2763/10):

  • Ein Beschluss ist wegen Sittenwidrigkeit nichtig, wenn er gegen das Anstandsgefühl aller billig gerecht Denkenden verstößt.

Der Verwalter hat in den verschiedenen Verfahren vortragen lassen:

  • Diese Abrechnungen ... enthalten Kostenverteilungsungerechtigkeiten innerhalb der WEer.
  • Elektronische Messgräte erfassen gezielt nur die Oberflächentemperatur am Heizkörper. Die Rohr(ab)wärme wird nicht gemessen. Das kann dazu führen, dass Messgeräte in bestimmten Wohnungen keinerlei Verbrauch anzeigen, deren Raumtemperatur durch umliegende Rohrwärme auf Kosten der anderen Miteigentümer sichergestellt ist.

Der gerichtlich bestellte Gutachter hat festgestellt:

  • Die von den elektronischen Heizkostenverteilern gelieferten Verbrauchsanteile sind nicht repräsentativ für die gesamte Wärmeabgabe ... Die in der Jahresabrechnung für die Wohnung X zugrunde gelegten Verbrauchskosten sind aus den oben genannten Gründen fehlerhaft.“

Trotz dieser richterlichen Voraussagen, der Feststellungen des Verwalters und des gerichtlichen Gutachters  sowie der gegenläufigen Urteile anderer Landgerichte hat das Landgericht München I am 14.11.2011 entschieden (Az.: 1 S 4681/11):

  • Die Revision gegen unser Urteil wird nicht zugelassen.
    Ausgeschlossen ist die Nichtzulassungsbeschwerde.
    (Anmerkung: Eine Kontrolle dieses Urteils wird durch andere Richter abgelehnt, weil es keinen Bestand hätte haben können)

  • Der einzelne Eigentümer ist an den Mehrheitsbeschluss, nicht in Berufung zu gehen, nicht gebunden.
    (Hinweis zu § 23 Abs. 4, Satz 2 WEG:  „Im übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht von einem Gericht für ungültig erklärt wird.“)

  • Die Heizkostenverordnung ist erst dann anzuwenden, wenn die Eigentümer eine dahingehende Vereinbarung geschlossen oder einen dahingehenden Beschluss gemäß  § 16 Abs. 3 WEG gefasst haben.
    (Vergleiche dazu Ausgangslage § 3 der Heizkostenverordnung und Entscheidungen der z.B. Gerichte LG Lübeck sowie AG Düsseldorf)

  • Die Voraussetzung für die Anwendung der Heizkostenverordnung und insbesondere des § 9 a HkV0 liegt damit nicht vor.
    (Vergleiche dazu Ausgangslage § 3 der Heizkostenverordnung)

  • Eine nicht ordnungsgemäße Abrechnung liegt nicht vor.
    (Vergleiche dazu gleiche Richter oben Az.: 1 S 7657/10: Fest steht nur, dass die konkret erfolgte Erfassung nicht geeignet ist, um eine gerechte Verteilung der Heizkosten zu erreichen.)

  • Das Urteil des Amtsgerichts wird aufgehoben.

Und hier sind bereits Auszüge von Meinungen zu dem Urteil:

H. B. aus München
“Das Urteil ist in meinen Augen empörend, vor allem, weil eine Revision nicht zugelassen wurde. Man sollte die BILD-Zeitung auf den Fall aufmerksam machen.”

L. A. aus München
“Wenn man weiß, was Eigentümer beim Landgericht München I erwartet, kann man sich jede Klage sparen. Es nutzt nichts, dass unsere Richter am AG Rechtsempfinden haben, wenn Beiräte und Verwalter in die Berufung gehen und wir an Spielbauer und Konsorten geraten.”

Unbeteiligter Rechtsanwalt aus München
“Vorhandenes Recht wurde fehlerhaft angewendet.”

H. C. aus Müllheim
“Das ist kein Urteil im Namen des Volkes und der Gerechtigkeit, eher ein Urteil von realitätsfernen und seelenlosen Juristen. Hätten sie so geurteilt, wenn sie selbst Betroffene gewesen wären?”

D. W. aus Hanau
“Das Urteil aus München ist ein Skandal. Ebenso das Verhalten der Eigentümer, denen das Landgericht Recht gegeben hat. Es ist wirklich so, dass manche Mitbürger nur noch den eigenen Vorteil sehen und überhaupt kein Problem damit haben, wenn dies auf Kosten der Mitmenschen erfolgt. Ich denke, das wäre ein interessanter Bericht für Sendungen wie frontal 21 oder Panorama.”

Verwalter aus Nürnberg
“Warum besitzen wir Wohnungseigentümer so viel Langmut mit den Juristen?”

A. D. aus Nürnberg
“Habe in München Eigentum, werde dort nie mehr Recht suchen.“

K. S. aus Düsseldorf
“Die von den elektronischen Geräten gelieferten Verbrauchsanteile sind nicht repräsentativ für die Berechnung der Heizkosten. Ein Urteil ohne gerichtlich bestätigter Tatsachen (Az. 1 S 7657/10, Az. 1 S 2763/10) im Namen des Volkes weckt böse Erinnerungen.”

Norbert Deul aus Pommelsbrunn
Aus meiner Sicht liegt ein Verstoß gegen das Willkürverbot nach Art 3 Abs. 1 GG in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip des Art. 20 Abs. 3 GG vor. Nachdem dieses Urteil des Landgerichts eines von weiteren feindlichen Urteilen gegenüber Einzeleigentümern darstellt, habe ich u.a. die personelle Neubesetzung der 1. Zivilkammer des Landgerichts München I angeregt.


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