Vermieter-Schädigung durch Urteil des WEG-Gerichts in München: Wohnhäuser der NEUEN HEIMAT haben Baumängel!

Das Urteil des Wohnungseigentumsgerichts in München vom 10.1.2018
(Az.:485 C 433/16 WEG) enthält für Vermieter einer größeren Wohnanlage in Haar bei München, die noch von der NEUEN HEIMAT errichtet worden waren, nicht nur eine üble Überraschung sondern auch eine wirtschaftliche Schädigung, die von der Breitenwirkung derzeit noch nicht absehbar ist. Für Mieter dürfte die Gerichtsentscheidung jedoch vorteilhaft sein – des Einen Leid des Anderen Freud.

Die für dieses Verfahren zuständige WEG-Richterin hat sich nämlich der Auffassung des vom Gericht bestellten Sachverständigen angeschlossen. Nach Meinung dieses Sachverständigen der IHK München haben die von der NEUEN HEIMAT im Jahr 1975/76 nach DIN 4108 (Fassung Oktober 1974, Wärmedämmgebiet III) errichteten sechs Wohngebäude in Haar Baumängel der Außenwände und zwar jeweils in den Ecken der Gebäude. Diese angeblichen anfänglichen Baumängel müssen deshalb jetzt mit einem erstmals anzubringenden Wärmedämmverbund- System für ca. 460.000,- € beseitigt werden und dieser Betrag ist bereits im 1. Bauabschnitt schon für die Nordseiten der Gebäude fällig!

Das Fatale an dieser erstmaligen gerichtlichen Entscheidung ist, dass nach der Feststellung von anfänglichen Baumängeln übliche Mieterhöhungen nach einer energetischen Außenwandsanierung auf Basis des § 559 BGB nicht mehr möglich sein werden. Es geht schließlich jetzt in dieser Wohnanlage um Kosten zur Beseitigung von Ersterstellungsmängeln der Bausubstanz, mit denen der Mieter nicht belastet werden kann. Das bisherige Vorhaben der vermietenden Eigentümer, Kosten für das Außenwandwärme-Dämmsystem (WDVS) mit 11% jährlich den Mietern auf deren Kaltmiete aufzulasten, ist damit gescheitert.

Hinzu kommt, dass anfängliche Baumängel beim Verkauf einer Wohnung oder auch der Vermietung zu offenbaren sind.

Die für diese Außenwanddämmung stimmenden Vermieter haben damit einen Pyrrhussieg bei Gericht errungen, ein Eigentor also. Das Gericht hat ein Gegengutachten eines ebenfalls öffentlich vereidigten zweiten Sachverständigen der IHK nicht anerkannt. Dieser hatte in seinem Gutachten auf fachliche Mängel bei den Feststellungen des gerichtlich bestellten ersten Sachverständigen hingewiesen. Trotzdem hat sich die Richterin nur der Meinung des von ihr selbst ausgesuchten Sachverständigen angeschlossen und diesem für seine Begutachtung im Übrigen außergewöhnliche 22.100,- € Honorar zugestanden.

Aber nicht nur die NEUE HEIMAT sondern auch andere Bauunternehmen haben im damaligen Zeitraum nach DIN 4108 gebaut. Die negativen wirtschaftlichen Folgen der Münchner Gerichtsentscheidung sind deshalb derzeit noch unüberschaubar, wenn das Urteil rechtskräftig werden sollte.

Ein früher für die NEUE HEIMAT in Sachen Schall- und Wärmeschutz tätiger Berater kann  die Entscheidung der Münchner Richterin und die Aussage des gerichtlich bestellten Sachverständigen über angebliche Baumängel nicht nachvollziehen. Nach Kenntnis dieses damaligen Beraters sind diese Mehrfamilienhäuser in Haar von der NEUEN HEIMAT ausschließlich mit 36.5 cm dicken Hohllochziegeln, beidseitig verputzt, sehr solide erstellt worden.
Nach Meinung des damaligen Beraters ist davon auszugehen, dass ca. 80% der Mehrfamilienhäuser in Neuperlach sowie viele weitere in ganz Bayern ebenso anfängliche Baumängel haben müssten, wenn der gerichtliche Sachverständige Recht hätte. Das Gleiche würde dann für vergleichbare Wohngebäude in ganz Deutschland gelten.

Der gerichtlich bestellte Sachverständige will in den Außenecken des damals einheitlich erstellten Mauerwerks sogar Unterschiede bei der Wärmedurchlässigkeit von bis zu 46% anhand seiner Datenlogger-Messungen festgestellt haben. Deshalb dürften Zweifel an der Richtigkeit der gerichtlichen Entscheidung angebracht sein. Die Darstellung der Richterin, dass das gerichtliche Sachverständigen-Gutachten selbst „widerspruchsfrei“, „vollständig“ und „nachvollziehbar“ sei, mag zwar für sie gelten, nicht aber für den neutralen Betrachter und unbefangenen Baufachmann.


Wichtiger Hinweis:

Zum Zeitpunkt dieser Meinungsäußerung über die richterliche Entscheidung und über die möglichen Auswirkungen ist das Urteil noch nicht rechtskräftig, da es mittels einer Berufung noch überprüft werden kann.

Norbert Deul