Gute Entscheidung zur Amortisationszeit von 10 Jahren bei einer Modernisierenden Instandhaltung

Schon bisher gingen die obersten Gerichte von einer wirtschaftlich sinnvollen Amortisation dann aus, wenn die Einsparung max. in 10 Jahren die aufgewendeten Kosten erwirtschaften konnte (KG ZMR 1996, 282 Vollwärmeschutz, BGHZ 156, 193, BayObLG WuM 993, 753, KG OLGZ 1993, 308, Landgericht München I, Az.: 1 T 15543/05 WEG).
Auch die Heizkostenverordnung vom 1.1.2009 erwähnt diese gefestigte Rechtsprechung im § 11, 1 b, erstmals. Dort heißt es:

“... unverhältnismäßig hohe Kosten liegen vor, wenn diese nicht durch Einsparungen, die in
der Regel innerhalb von zehn Jahren erzielt werden können, erwirtschaftet werden können ...“

Nun ist diese Rechtsmeinung “10 Jahre“ auch vom BGH bestätigt worden. In diesem Zeitrahmen,
soll sich eine modernisierende Instandsetzung amortisieren. Der BGH legte sich innerhalb der Entscheidung fest:

“Von besonderer Bedeutung ist insoweit eine Kosten-Nutzen-Analyse, die das Berufungsgericht unterlassen hat. Sofern Mehraufwendungen innerhalb eines angemessenen Zeitraums - der bei Maßnahmen der hier in Rede stehenden Art in der Regel zehn Jahre beträgt - amortisieren, hielten sich die Maßnahmen noch im Rahmen der modernisierenden Instandhaltung. ... an einer solchen sinnvollen Neuerung wird es unter anderem dann fehlen, wenn die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren Vorteil stehen. ... Darüber hinaus bedarf es einer Prognose der jeweiligen Unterhaltskosten über einen angemessnen Zeitraum, der hier bei etwa zehn Jahren liegt. Nur wenn danach die erzielbaren Einsparungen die entstehenden Mehrkosten annähernd aufwiegen, ist eine modernisierende Instandsetzung gegeben.”

Der Eigentümer sollte deshalb grundsätzlich z.B. bei den immer wieder von Verwaltern vorgeschlagenen Wärmedämmmaßnahmen auf einer Amortisationsberechnung bestehen, bevor ein Beschluss darüber gefasst wird. Ferner müssen in die Berechnung, so sagt es der BGH, auch die Unterhaltskosten einfließen. Diese sind bei einem Wärmedämmverbundsystem wesentlich höher als bei einer üblichen verputzten Wand.
Die Unterhaltungskosten für das Wärmedämmverbundsystem liegen mit 16,43 €/qm im Jahr um das 2,3fache höher als bei einer verputzten Wand mit nur 7,08 €/qm. Dies ergab die Untersuchung des Instituts Bauforschung Hannover (Dirk Fanslau-Görlitz et. At.: Atlas - Bauen im Bestand, Verlagsgesellschaft Müller, 2008. Kapitel I. 3: Nachhaltige Modernisierung, Seite 59).


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