Fehlurteil! Das Landgericht München I folgte ebenfalls fragwürdigem Gutachten des gerichtlich bestellten Sachverständigen (Az. 36 S 1362/18 WEG)

In der Rubrik „Urteils-Kritik“ wurde das vorläufige Urteil des Wohnungseigentumsgerichts in München vom 10.1.2018 (Az.:485 C 433/16 WEG)

Vermieter-Schädigung durch Urteil des WEG-Gerichts in München: Wohnhäuser der NEUEN HEIMAT haben Baumängel!

bereits beschrieben, das mit einer Berufung überprüft werden sollte. Bei der Berufung hätte u.a. auch die BGH-Entscheidung vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18

Keine Mietminderung für Wärmebrücken bei Einhaltung des im Errichtungszeitpunkt der Wohnung üblichen Bauzustands ("Schimmelpilzgefahr")

als Orientierung gelten müssen – jedenfalls aus hiesiger Sicht. Das Berufungsgericht lehnte eine Übernahme der Kernaussage des Bundesgerichtshofs in die eigene Entscheidung jedoch ab. Ferner sah es keine Widersprüche in Gutachten des gerichtlich bestellten Sachverständigen, so dass es unverständlicherweise zu einer Ablehnung der Berufung kam.

Zu den Fakten:

Das Amtsgericht hatte zur Klärung der Frage, ob ein „anfänglicher Baumangel“ bei einer Wohnanlage in Haar bei München vorliegt, einen Sachverständigen beauftragt, der erst wenige Zeit vorher von der IHK München als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger zugelassen worden war.
Ein Gegenvorschlag der Klagepartei, u.a. auch wegen der auffällig hohen Kosten des gerichtlich bestellten Sachverständigen, wurde vom Gericht abgelehnt.

Trotzdem hat das Amtsgericht als auch das Landgericht den Aussagen des gerichtlich bestellten Sachverständigen vertraut – wohl ohne eigene fachliche Kenntnis über die Materie und trotz gegenteiliger Hinweise der Klagepartei. So wurde die Berufung wegen des angeblichen Vorhandenseins von „anfänglichen Baumängeln“ aufgrund unzulässiger Wärmebrücken abgewiesen.

Richtig ist jedoch, dass das Gutachten in sich widersprüchlich ist, denn die Thermografie- Aufnahmen der Außenwände des gerichtlich bestellten Sachverständigen zeigen zweifelsfrei durch eine dunkelrote Färbung der senkrechten Wandkanten, dass diese Wandkanten keine Wärmebrücken sein können. Sonst müssten sie hellere Farben, nämlich „gelb bis hellrot“ aufweisen, so wie die anderen Wandteile.

Würden die Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen zutreffen, dass von den Wandkanten innen erhöhter Wärmeabfluss nach außen erfolgen würde, so hätten sich die Wandkanten außen nicht dunkelrot abzeichnen dürfen. Die dunkelrote Färbung deutet auf eine geringere Außenwandtemperatur wegen eines minimalen Wärmeabflusses von innen nach außen hin, also auf eine höhere Dämmung als bei den sonstigen Außenwandteilen. Diese lässt sich technisch dadurch erklären, weil die Innen-Heizwärme über die Mauerwerks-Diagonale eine längere Wegstrecke bewältigen muss als bei den sonstigen Wandteilen, was sich jedem neutralen Sachverständigen von selbst erschließen müsste.

Innerhalb des Verfahrens wurde von Klägerseite nachstehende Erklärung eines anderen Sachverständigeneine dafür vorgelegt, warum Wandkanten fälschlicherweise als „Wärmebrücken“ bezeichnet werden:

“Die vom Sachverständigen verdächtigten „konstruktiven und /oder geometrischen Wärmebrücken, sind keine „Wärmebrücken“ im üblichen Wortgebrauch, sondern von der Konvektionsheizung aus strömungstechnischen Gründen nicht ausreichend versorgte Raumkanten. Diese sind dann kühler als die sonstigen Bauteile, unterschreiten deswegen insbesondere bei der Nachtabsenkung des Heizbetriebs die Taupunkttemperatur, werden durch Raumluftkondensat betaut und begünstigen damit Pilzschimmelbefall.

Jedem wirklichen Schimmelpilzsachverständigen ist dieser Zusammenhang zwischen Heizluftströmung und lokaler Gebäudehüllenauskühlung bekannt.“

Es mangelte dem gerichtlich bestellten Sachverständigen aber an der Sachkunde, dass die vorhandenen Konvektionsheizungen, die Innen-Wandkanten nicht ausreichend mit Wärme versorgen können und deshalb stets kälter sind als die besser versorgten sonstigen Wandteile. Auch schon dadurch fließt zusätzlich weniger Innenwärme nach außen, so dass nicht von einer Wärmebrücke des Mauerwerks gesprochen werden kann, sondern nur von einer Wärmeunterversorgung der Innenwandkanten durch die mangelhafte Wärmestromverteilung der Konvektionsheizung. Die Mängel der Wärmestromverteilung der Konvektionsheizung können durch den Einsatz von Strahlungsheizungen / Heizleisten kostengünstig behoben werden.

Mit seiner Behauptung, dass die vorhandene Konvektionsheizung „erst einmal unkritisch ist“, hat der gerichtlich bestellte Sachverständige das zutreffende Klagepartei-Argument „kältere Innenwandecken sind auf Heizluftverteilungsmängel der Konventionsheizungen zurückzuführen“ bestritten und dies obwohl dieses Klage-Argument die technisch einzige Erklärung dafür ist, dass die Wanddecken innerhalb einer Wohnung weniger warm werden als die sonstigen Innen-Mauerwerksteile.

Warum der gerichtlich bestellte Sachverständige nicht darauf eingegangen ist, dass es bei Bestandwohnanlage dann keine Schimmelgefahr gibt, wenn statt der üblichen Konvektionsheizungen

  • Heizleisten (von linker zu rechter Wandkante reichend),
  • Fußbodenheizungen bis zu den Wandkanten installiert wurden oder
  • noch besser Strahlungsheizungen die Wände incl. Wandkanten einheitlich erwärmen.

eingesetzt werden, ist unerklärlich, wenn er sich dem Gericht für den Rechtstreit als sachkundig angeboten hatte.

Auf Basis der gutachterlichen Aussagen kam das Gericht deshalb fehlerhaft zur Auffassung, dass „anfängliche Baumängel“ der Wohnanlage vorliegen würden und deshalb eine Außendämmung der Nordseiten ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würde.

Zu ergänzen zur Abrundung der Meinungsbildung ist noch:

Die Wohnanlage bei der es in diesem Rechtstreit ging, ist 1974 von der NEUEN HEIMAT mit einer 36 cm starken Mauerziegelwand nach DIN 4108, Fassung Okt. 1974, Wärmedämmgebiet III (Gebirgsregionen) errichtet worden. Interessanterweise war der gerichtlich bestellte Sachverständige über diesen Sachverhalt in seinem Gutachten nicht „sachkundig“. Keiner der beauftragten Sachverständigen hat Schimmel bei den Besichtigungen in Wohnungen vorgefunden - wohl aber einen interessanten Auftrag für ein Wärmedämmverbund-System über 460.000,- € nur für die Nordseiten der Wohnanlage.

Norbert Deul


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